WEGERECHT: WICHTIGES GRUNDSTÜCKSMERKMAL FÜR BEWERTUNG UND IMMOBILIENVERKAUF
Wegerechte bestimmen nicht nur die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks. Ein eingetragener Geh- bzw. Fahrweg zum Nachbargrundstück wirkt sich auch auf die Wertermittlung, den Immobilienverkauf und die Finanzierung aus.
Was ist ein Wegerecht?
Ein Wegerecht berechtigt Ihren Nachbarn dazu, einen Weg über Ihr Grundstück als Durchgang zu nutzen. Dieser Zugang über fremdes Land ist notwendig, wenn einer Liegenschaft die Verbindung zum öffentlichen Wegenetz fehlt. Häufig kommt es aufgrund einer Grundstücksteilung dazu: Die vordere Parzelle gewährt dann als "dienendes" Grundstück dem dahinter liegenden, "herrschenden" Grundstück das Wegerecht. Das Recht ist sowohl mit Rechten als auch Pflichten sowie Kosten verbunden.
Wie wird ein Wegerecht vereinbart?
Wegerechte kommen häufig in Form einer Grunddienstbarkeit (im Sinne des § 1018 BGB) vor: Diese regeln Nutzungsrechte von Immobilien, meist geht es dabei um Vereinbarungen zwischen privaten Nachbarn. Durch notarielle Beglaubigung und Eintragung in das Grundbuch wird das Recht bestellt. Ein grundbuchrechtlich verankertes Wegerecht bietet den Vorteil, dass es beim Eigentümerwechsel bestehen bleibt - beispielsweise durch Immobilienverkauf, Erbfolge oder Schenkung.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, eine schuldrechtliche Vereinbarung (privater Vertrag) zu treffen. Bei dieser Variante können sich jedoch Problemen ergeben, wenn die Liegenschaft verkauft wird. Anders als beim Grundbucheintrag ist eine derartige Vereinbarung in der Regel nur an eine Person gebunden und erlischt daher beim Immobilienverkauf. Wenn sich die Stadt oder Gemeinde ein Zufahrtsrecht über ein Grundstück einräumen lässt, erfolgt die Eintragung üblicherweise im Baulastenverzeichnis. Nur in selten Fällen unterliegt das Wegerecht dem Gewohnheitsrecht.
Welche Bedeutung hat das Wegerecht beim Immobilienverkauf?
Das im Grundbuch eingetragene Recht spielt insbesondere beim Verkauf der belasteten Liegenschaft eine Rolle: Käufer möchten eine Immobilie möglichst lastenfrei erwerben. Ein entsprechender Vermerk findet sich daher in vielen Grundstückskaufverträgen. Lastenfreiheit besteht jedoch nicht, wenn in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) des Grundbuchs eine Wegenutzung notiert ist. Weil das Wegerecht eine Last darstellt, muss der Kaufvertrag es als solche ausweisen.
Warum hat das Wegerecht einen Einfluss auf den Immobilienwert?
Die Zufahrt zu einer anderen Parzelle wirkt sich in den meisten Fällen wertmindernd aus - denn daraus ergeben sich ohne Zweifel Einschränkungen für den Grundstücksbesitzer. Der Weg lässt sich weder bebauen noch anderweitig nutzen, falls dies die Zufahrt versperren würde. Die Zuwegung über das Privatgrundstück stellt aus diesem Grund ein wichtiges Kriterium bei der Immobilienbewertung dar.
Inwiefern das Wegerecht den Immobilienwert beeinflusst, lässt sich nicht pauschal festlegen. Es kommt hier auf den Einzelfall an, weshalb der Umfang und das Ausmaß der Grunddienstbarkeit immer in Relation zum jeweiligen Grundstück zu betrachten sind. Für das herrschende Grundstück bedeutet das eingetragene Recht wiederum einen Vorteil, was eher positive Auswirkungen auf den Verkehrswert hat.
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