Seriöse Wertermittlung beim Haus verkaufen - durch Ihren Immobiliengutachter!

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte deren Verkehrswert genau kennen, um eine optimale Verhandlungsposition einnehmen zu können. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Thema "Wertermittlung beim Haus verkaufen", erklärt diesbezügliche Verfahren und gibt Tipps, was in dieser Situation zu beachten ist.

Welche Merkmale helfen beim Haus verkaufen, den Marktwert zu bestimmen?

Relevante Einflussgrößen bei der Wertermittlung einer Immobilie sind:

  • Lage

    • Hier wird zwischen Mikro- und Makrolage differenziert. Die Makrolage beschreibt die Infrastruktur sowie die Entwicklungsperspektive der Region bzw. der betreffenden Stadt. Hochrangiges Straßennetz, Unternehmensansiedelungen, kulturelle Szene und innenpolitische Wertigkeit sind hier die Schlüsselfaktoren. Bei der Mikrolage hingegen geht es um das tägliche Leben in unmittelbarer Nähe des Anwesens. Wie intensiv ist das Verkehrsaufkommen, wie sieht es mit der Nahversorgung (Einkaufsmöglichkeiten) bzw. mit öffentlichen Einrichtungen (Krankenanstalten, Schulen, Kindergärten) sowie mit der Anbindung an den Nahverkehr aus?

  • Ausstattung

    • Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einfacher, mittlerer, gehobener sowie luxuriöser Ausstattung. Damit ist das Vorhandensein und der Zustand grundlegender Gegebenheiten und Funktionalitäten zur Sicherung der Wohnqualität bzw. des Wertes der Immobilie (Raumaufteilung, Helligkeit, Vorkehrungen zum Einbruchsschutz usw.) gemeint. Dabei spielen auch die Bauweise, die Qualität der Baumaterialen sowie die Bauausführung eine Rolle, wie auch der Zustand von Heizungs- und Sanitäranlagen sowie die Qualität der Fenster (Wärmeschutzausführung oder Einfachglas) und Türen. Aber auch andere nutzenstiftende Ausstattungsmerkmale, wie Garten, Terrasse, Balkon oder Aufzug, können den Verkehrswert einer Immobilie beträchtlich erhöhen.

  • Objektzustand

    • Der Begriff beschreibt den Allgemeinzustand sowie elementare Eigenschaften des Hauses. Dabei sind vor allem das Errichtungsjahr (Baujahr), der energetische Zustand sowie die Bausubstanz relevant. Wann fand die letzte Totalsanierung statt? Gibt es Baumängel bzw. besteht ein Rückstand bei geplanten Instandhaltungsmaßnahmen? Wie sehen Modernisierungsgrad und energetischer Standard des Objekts aus? Diese Fragen müssen bei gutem Zustand positiv beantwortet werden können.

  • Baujahr

    • Durchgeführten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen haben auf den Wert einer Immobilie gravierenden Einfluss, da sie in Summe dazu führen können, dass sich das Baujahr „verjüngt“ und durch ein neues „fiktives“ Baujahr der Wert der Immobilie steigt.

  • Rechtliche Rahmenbedingungen und regionale Marktsituation

    • Logistische Gegebenheiten wie etwa Denkmalschutzbestimmungen, Wege- und Wohnrechte sowie Erbbau- & Vorbaurechte fließen in den Verkehrswert eines Hauses ebenfalls ein. Auch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, der örtliche (Miet)-Preisspiegel sowie die Stimmung am regionalen Immobilienmarkt beeinflussen die preislich akzeptablen Möglichkeiten, das Haus zu verkaufen.

 

 

Welche Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie wenden Immobiliengutachter an?

Bewertung von Häusern erfolgt nach drei Verfahren

Sachverständige greifen hauptsächlich auf drei normierte Methoden zurück, um den Wert eines Hauses zu ermitteln: das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Im Einzelfall wird Je nach Art der Immobilie sowie aufgrund aktueller Marktgegebenheiten eines der Verfahren ausgewählt.

  • Vergleichswertverfahren: Grundsätzlich sollte der Wert von Immobilien im Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Da hinsichtlich Lage, Größe und Zustand Ähnlichkeiten (Vergleichbarkeiten) bereits verkaufter Immobilien allerdings kaum vorliegen, da jede Immobilie letztendlich individuell ist, ist diese Methode in der Praxis eher eingeschränkt anwendbar.
  • Ertragswertverfahren: Diese Variante kommt zum Zug, wenn nicht der Sachwert, sondern das Erzielen von Erträgen (z.B. Mieteinnahmen) im Vordergrund stehen. Der sogenannte Ertragswert wird berechnet, indem man von einer nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete ausgeht, vom Bodenwert, einer Bodenwertverzinsung und weiterer Parameter wie z.B. dem Liegenschaftszins und den Bewirtschaftungskosten.
  • Sachwertverfahren: Dieses Verfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien i.d.R. Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser eingesetzt. Berechnungsgrundlage ist der Sachwert der Immobilie, der sich aus Grundstücks- und Gebäudewert zusammensetzt. Bei Bestandsimmobilien werden die Dauer der bisherigen Nutzung, also die Abschreibung, in Ansatz gebracht sowie der aktuelle Objektzustand. Zu beachten sind hier ggfs. auch sogenannte Marktanpassungsfaktoren.

Sind Immobilienwertrechner statt Verkehrswertgutachten zur Wertermittlung einer Immobilie geeignet?

Im Internet finden sich zahlreiche kostenfreie und -pflichtige Immobilienwertrechner, die jedoch lediglich einer ersten Orientierung dienen sollten. Denn da bei der Online-Wertschätzung die Objekte nicht besichtigt wurden, kann eine Detailkenntnis der Immobilie seitens des Wertrechners nicht vorhanden sein. Liegt eine ernsthafte Verkaufssituation vor, sollte daher stets ein Immobiliengutachter mit der Besichtigung und anschließenden Wertberechnung der Immobilie beauftragt werden.

Wie ein Immobiliengutachter beim Haus verkaufen unterstützt

Wertermittlung Haus

Wird die Immobilienbewertung für eine gerichtliche Auseinandersetzung oder ein Behördenverfahren benötigt, ist die Ermittlung des Verkehrswertes durch einen Gutachter anzuraten, mitunter sogar vorgeschrieben. Von einer Bearbeitungszeit von sechs Wochen ist aufgrund des hohen Detaillierungsgrades eines Gutachtens allerdings auszugehen.

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