Das Vergleichswertverfahren: Immobilien nach Ihrem Verkehrswert korrekt bewerten

Mit dem Vergleichswertverfahren kann der Wert einer Immobilie für ein Grundstück oder eine Immobilie realistisch bestimmt werden. Interessiert? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte über diese Form der Immobilienbewertung.

 

Was versteht man unter dem Vergleichswertverfahren?

Die Methode ist eine der möglichen Wertermittlungsverfahren bei Immobilien und dient dazu, deren Marktwert an Hand vergleichbarer Immobilien zu ermitteln z.B. für den Verkaufsfall, bei Erbschaftsauseinandersetzungen, in Scheidungsfällen, die Portfolioaufteilung oder Neubewertung. Voraussetzung für die Durchführung des Vergleichswertverfahrens ist allerdings zum einen, dass die am regionalen Immobilienmarkt angebotenen Objekte innerhalb ihrer Kategorien tatsächlich vergleichbar sind. Dies wird möglicherweise vor allem bei unbebauten Grundstücken, hochgradig standardisierten Fertigteilbauten und Reihenhäusern der Fall sein. Zum anderen ist eine repräsentative Anzahl vergleichbarer Objekte erforderlich, um für das zu vergleichende Objekt den Verkehrswert bestimmen zu können. Wie das Vergleichswertverfahren geregelt ist, ist in der Imobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dargestellt.

Vergleich von Reihenhäusern durch den Immobiliengutachter
Das Vergleichswertverfahren kommt beispielsweise bei Reihenhäusern in Frage.

Wie läuft das Vergleichswertverfahren mittels Immobiliengutachter ab?

Sachverständige können für eine erste Kategorisierung der Immobilie auf eine durch örtliche Gutachterausschüsse erstellte Kaufpreissammlung charakteristischer Bodenwerte und tatsächlich erfolgter Immobilienverkäufe zurückgreifen. Diese jährlich veröffentlichten Bodenrichtwerte werden aufgrund von Bodenrichtwertkarten ermittelt und fließen in den von den Gutachterausschüssen periodischen erstellten Grundstücksmarktbericht ein. Sie beziehen sich jeweils auf ausgewählte Bodenrichtwertgrundstücke, die in ihren wesentlichen Merkmalen möglichst vielen gleichartigen anderen Grundstücken entsprechen, um auf diese Weise einen weitestgehend standardisierten Vergleichswert bestimmen zu können. Gleiches gilt für Immobilien.

Allerdings sind Grundstücke und Immobilien kaum jemals völlig kongruent. Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, wird bei der Bewertung daher mit Ab- und Zuschlägen hinsichtlich Lage, Zustand, Ausstattung etc. kalkuliert. Die Beurteilung und Gewichtung derartiger Faktoren erfordert profunde Fachkenntnis sowie jahrelange Erfahrung und sollte daher stets von einem zertifizierten Immobiliengutachter durchgeführt werden.

Abschläge und Zuschläge beim Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Folgende Faktoren fließen in Form von Zu- und Abschlägen in die Immobilienbewertung ein:

Vergleichswert ermitteln von Immobilien - Schaubild
  • Örtliche Lage
  • Größe des Gebäudes
  • Objektart und Bauweise
  • Qualität der Ausstattung
  • Baujahr bzw. Restnutzungsdauer
  • Zustand (z.B. Bausubstanz)
  • Beschaffenheit des Bodens
  • Grundstückszuschnitt, Grundriss und Ausrichtung
  • Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeit

Wie Immobiliengutachter mittels Vergleichswertverfahren Immobilien bewerten bzw. den Vergleichswert bestimmen

Nicht nur Grundstücke, sondern auch Ein- oder Mehrfamilienhäuser sowie Bauten zur Begründung von Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen), werden sollten bestenfalls  nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden. Prinzipiell kommt diese Methode aber nur dann in Frage, wenn eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Exponate vorhanden ist und aktuelle Kaufpreise vorliegen. Um die praktische Anwendbarkeit des Verfahrens zu erhöhen, kann im Rahmen des indirekten Vergleichswertverfahrens auch mit mehreren Vergleichspreisen kalkuliert werden oder mit Vergleichspreisen benachbarter Regionen. Man erhält dadurch unterschiedliche Werte, deren Anordnung mit hoher Wahrscheinlichkeit Rückschlüsse auf den tatsächlichen Verkehrswert des Zielobjekts erlaubt

 

Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren für die Immobilienbewertung?

Da sich das Verfahren an vergleichbaren Immobilien orientiert, repräsentiert es eine zuverlässige und ausreichend genaue Methode, um den aktuellen Marktpreis einer Immobilie zu bestimmen. Der Nachteil des Vergleichswertverfahrens besteht darin, dass oftmals nicht immer ausreichend geeignete Vergleichsobjekt zur Verfügung stehen, da Immobilien eben in der Regel nicht homogen sind sondern in zahlreichen Punkten voneinander abweichen und somit nicht vergleichbar sind.

 

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Die Sachverständigengemeinschaft Wulf & Kollegen ist mit ihren ausgebildeten und zertifizierten Sachverständigen Ihr zuverlässiger Partner bei allen Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Sie möchten für Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie den Verkehrswert bestimmen lassen? Dann setzen Sie sich telefonisch oder per E-Mail mit uns in Verbindung. Gerne reservieren wir Ihren Wunschtermin für eine Besichtigung verbunden mit einer Erstberatung oder erstellen Ihnen ein unverbindliches Angebot.