Den Immobilien-Sachwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren stellt „ein“ Verfahren dar, das den Wert einer Immobilie samt Grundstück ermittelt. Es ist neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren eine weitere gängige Bewertungsmethode nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dieses Verfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien angewandt.

Wenn Sie Ihr Haus bewerten und dessen Sachwert ermitteln wollen, sollten Sie einen erfahrenen Immobiliengutachter einschalten.

Was ist das Sachwertverfahren, und wofür wird es angewendet?

Das Sachwertverfahren ist eine Berechnungsmethode, die vor allem für die Bewertung von selbstgenutzten Immobilien eingesetzt wird, wo nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist. Mit dem Verfahren lässt sich der Sach- bzw. Verkehrswert von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen bestimmen.

Wie wird das Sachwertverfahren durchgeführt?

Um den Sachwert zu ermitteln, werden die Herstellkosten für den fiktiven Neubau ermittelt und dann um einen Betrag reduziert, dessen Höhe vom Alter der Immobilie abhängt, der sogenannten Alterswertminderung (Abschreibung). Zu dem so ermittelten Sachwert der Immobilie wird noch der Bodenwert addiert und die Situation auf dem Immobilienmarkt mit einem Marktanpassungsfaktor eingerechnet, um den aktuellen Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Berücksichtigung findet hier zudem, ob besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BoG´S) sich auf den Wert auswirken.

Sachwertverfahren bewertet Häuser nach Ihrem Neuwert

Schritt 1: Bodenwert berechnen

Um den Bodenwert zu berechnen, kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Hierbei wird von einem unbebauten Zustand des Grundstücks ausgegangen und der tatsächliche Kaufpreis von vergleichbaren Grundstücken angesetzt. Liegen keine Vergleichspreise vor, wird der Wert mithilfe von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse ermittelt, bei denen gegebenenfalls noch Parameter wie „konjunkturelle Anpassung“, „Richtwertgrundstücksgröße“ und Lagezu-/abschläge zu berücksichtigen sind. Diese Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre neu berechnet.

Schritt 2: Gebäudesachwert berechnen

Um den Sachwert des Gebäudes zu ermitteln, ist von den Herstellungskosten auszugehen, die unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für einen Neubau am Ermittlungsstichtag aufzuwenden wären. Grundlage dafür sind die Normalherstellungskosten (NHK 2010). Sie bilden, gestaffelt nach verschiedenen Ausstattungsmerkmalen eines Gebäudes, die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter ab.

Sollten sich neben der Immobilie noch weitere bauliche Außenanlagen auf dem Grundstück befinden, beispielsweise eine Garage oder ein Gartenhaus, werden auch diese zu Nominalherstellungskosten eingepreist.

Von den so ermittelten gesamten Gebäudeherstellkosten wird dann eine Alterswertminderung abgezogen, um rechnerisch vom fiktiven Neubau zur tatsächlich vorhandenen Immobilie zu gelangen, dem „vorläufigen Sachwert“. Hierbei wird eine lineare jährliche Wertminderung bei einer Gesamtnutzungsdauer von üblicherweise 60 bis 80 Jahren bei Wohnimmobilien angesetzt. Für bauliche Außenanlagen sind ggf. abweichende Gesamtnutzungsdauern anzusetzen.

Schritt 3: Marktanpassungsfaktor ergänzen

Der Marktanpassungsfaktor wird von örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und berücksichtigt lokale und regionale Bedingungen des Immobilienmarktes, um den nur kostenorientierten vorläufigen Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Diese Faktoren werden von den Gutachterausschüssen auf der Grundlage von Kaufpreisen ermittelt.

Um den Wert einer Immobilie anhand des Sachwertverfahrens zu bestimmen, werden Bauunterlagen und der Energieausweis zu Rate gezogen.

Wie unterscheidet sich das Sachwert- vom Ertragswert- und Vergleichswertverfahren?

Mit dem Sachwertverfahren kann der aktuelle Wert einer Immobilie (Gebäude, Grundstück und bauliche Außenanlagen) ermittelt werden. Es handelt sich jedoch hierbei nur um einen Näherungswert, da beispielsweise die NHK nicht den realen Baukosten entsprechen müssen und auch der Abnutzungsverlust nur linear und damit pauschalisiert eingepreist wird.

Beim Ertragswertverfahren werden neben dem aktuellen Wert auch die zu erwartenden Erträge berücksichtigt. Konkret werden die künftigen, nachhaltig erzielbaren Erträge (Miete, Pacht) kumuliert und die anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung sowie die Zinsaufwände für das Grundstück abgezogen. Die sich hieraus rechnerisch ergebende Summe wird auf die Restnutzungsdauer hochgerechnet und zum Bodenwert addiert. Auch hier sind Marktanpassung und BoG`s wieder zu berücksichtigen. Dieses Verfahren wird i.d.R. für Grundstücke angewandt, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht und nicht die Selbstnutzung, somit also grundsätzlich auch für Gewerbeimmobilien.

Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise verglichen, die für ähnliche Immobilien und Grundstücke erzielt wurden. Das Vergleichswertverfahren gilt als sehr zuverlässige Bewertungsmethode, wenn ein direkter Vergleich tatsächlich realistisch möglich ist. Beispielsweise bei Reihenhäusern, ähnlich geschnittenen Grundstücken oder Doppelhaushälften ist es ein sinnvolles Wertermittlungsverfahren. Sollten jedoch keine soliden Vergleichspreise vorliegen, was i.d.R. der Fall ist, da Immobilien nicht homogen sind, ist das Sachwertverfahren besser geeignet.

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