Immobilienbewertung - Augen auf beim Immobilienkauf!
Wer seine Immobilie verkaufen will, dem sollte im Bestfall ein unabhängiger Immobiliensachverständiger zur Seite stehen und zunächst den Wert der Immobilie ermitteln. Der Immobiliengutachter ermittelt den korrekten Wert für die Immobilie. Ein falsch angesetzter Preis kann für den Immobilienverkäufer Nachteile haben: Ist der Preis für das Grundstück zu niedrig, entstehen für den Verkäufer Verluste. Ist er jedoch zu hoch, finden sich kaum Interessenten. Erst eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Gutachter schafft Klarheit.
Was ist eine Immobilienbewertung?
Eine Immobilienbewertung ermöglicht die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie (am lokalen Markt erzielbarer Preis) durch ein unabhängiges Gutachten eines Sachverständigen, wobei drei Verfahren zur Auswahl stehen.
Warum sollte man eine Immobilie vor dem Verkauf bewerten lassen?
- Sie erfahren den marktkonformen Verkaufspreis für Ihre Immobilie
- Sie haben als Eigentümer eine bessere Verhandlungsposition bei Verhandlungen mit dem Käufer
- Der Kaufpreis ist perfekt für eine optimale Vermarktung (weder zu hoch noch zu niedrig)
- Vor Gericht ist unter Umständen die Vorlage eines Wertgutachtens erforderlich
Vorsicht vor Immobilienwert-Rechnern aus dem Netz! Diese erstellen anhand der Eckdaten des Objekts lediglich eine ungefähre Basisauskunft. Die Liegenschaft wird dabei nicht besichtigt!
Wie läuft die Immobilienbewertung ab?
Die Wertermittlung einer Immobilie sollte stets durch einen unabhängigen Gutachter bzw. Sachverständigen erfolgen, damit das Gutachten auch vor Gericht Beweiskraft hat. Folgende Wertermittlungsverfahren stehen zur Auswahl:
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren stellt gleichartige Objekte, z.B. Einfamilienhäuser, aus der Region, welche kürzlich verkauft wurden und deren Immobilienpreise daher bekannt sind, einander gegenüber. Durch Abgleich mit lokalen Angeboten (örtlicher Mietenspiegel) kann ein angemessener Verkaufspreis ermittelt werden. Dabei dienen Faktoren wie die Größe, der Kaufpreis oder die Lage als Vergleichsmerkmale. Da Immobilien aber in der Regel nicht Gleichartig sind, ist dieses Verfahren nur beschränkt einzusetzen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Immobilien angewendet und bei Gewerbeobjekten und stellt in erster Linie auf den zu erwartenden Mietertrag ab. Der Ertragswert errechnet sich dabei aus der Summe des Bodenwertes und dem Wert der baulichen Anlagen. Dieses Verfahren wird eingesetzt, wenn die Renditeerzielung im Vordergrund steht.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, wenn der Verkehrswert einer eigengenutzten Immobilie festgestellt werden soll.
Der zu ermittelnde Sachwert errechnet sich folgendermaßen:
Sachwert = Bodenwert + Wert der baulichen Anlagen + Wert der sonstigen Gebäude
Der Bodenwert wird hier wie bei allen anderen Verfahren durch die Bodenwertkarte ermittelt. Für den Wert der baulichen Anlage wird der normale Anschaffungswert berechnet, welcher sich durch die Multiplikation des Baupreisindexes mit dem Preis pro m³ ergibt. Zusätzlich werden bei diesem Verfahren interne oder externe Einflussgrößen, wie etwa eine Luxusausstattung oder eine erstklassige Lage entsprechend berücksichtigt.
Fazit
Im eigenen Haus kann der Lebensabend vital und in Frieden genossen werden. Sollte dennoch ein Verkauf der Immobilie in Erwägung gezogen werden, erstellen unabhängige Immobiliengutachter anhand standardisierter Verfahren objektive Wertgutachten gemäß § 194 BauGB, um den marktkonformen Verkaufspreis der Immobilie festzustellen. Derartige Immobiliengutachten sollten Online Bewertungsverfahren durch Online Rechner sowie Ankaufsüberprüfungen durch Makleragenturen stets vorgezogen werden.
Wir von der Sachverständigengemeinschaft Wulf & Kollegen befassen uns deutschlandweit erfolgreich mit immobilienwirtschaftlichen Themen und können Sie daher umfassend beraten. Gerne besprechen unsere Experten mit Ihnen ausführlich Ihr Immobilienprojekt oder erstellen ein unverbindliches Angebot. Eine unverbindliche Erstberatung ist kostenlos? Rufen Sie uns im Anlassfall oder bei Fragen sofort an, wir sind stets gerne für Sie da!